WEG – Verwalterbestellungen
Ist allen Wohnungseigentümern der Ablauf der Bestellzeit bekannt, ist in der Einladung zur Eigentümerversammlung hierauf nicht zwingend hinzuweisen.
Geht es um die Bestellung des bisherigen Verwalters, müssen keine Alternativangebote eingeholt werden.
Dies ist anders zu beurteilen, wenn die Wohnungseigentümer bzw. eine mehrere von ihnen mit der Arbeit nicht mehr zufrieden sind, wenn Anlass besteht, die Honorierung zu prüfen oder wenn sich der Sachverhalt seit der letzten Bestellung verändert hat.
Diese Grundsätze hat der BGH in seiner Entscheidung vom 1.4.2011 zur Wiederbestellung des amtierenden Verwalters aufgestellt, vgl. Ibr 2011, 287. Er hat damit auf der einen Seite gewählten Verwaltern den Rücken gestärkt, auf der anderen Seite deutlich gemacht, dass diese darauf zu achten haben, wie sich die Stimmung in der Miteigentümerschaft entwickelt und schließlich herausgestellt, dass die Miteigentümer selbst tätig werden müssen, wenn sie eine Änderung herbeiführen wollen.
Dr. Grieger
Essen, 30.01.2012
Bestellung eines neuen Verwalters - Kann der frühere Verwalter die Herausgabe der Unterlagen der WEG verweigern?
Es ist bekannt, dass Architekten die Herausgabe der Planunterlagen unter bestimmten Bedingungen verweigern können. Kann dies auch der frühere Verwalter, wenn noch über Vergütungsansprüche gestritten wird bzw. die Zahlung der Vergütung verweigert wird?
Das OLG Hamm hat in seiner Entscheidung vom 22.02.2007.ibr 2007, 228 klar und eindeutig entschieden, dass der ehemalige Verwalter verpflichtet ist, die erhaltenen Unterlagen an die Wohnungseigentümer herauszugeben. Diese Unterlagen sind notwendig, um die Fortführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu sichern. Der Wohnungsverwalter ist Treuhänder der Interessen der Wohnungseigentümer. Er ist daher auch verpflichtet, mit Beendigung seiner Tätigkeit die Unterlagen unverzüglich an die Wohnungseigentümer zu übergeben.
Essen, 14.02.11
Dr. W. Grieger
Gesetzliche Vermutung des § 632 Abs. 1 BGB und Architektevertrag
Es heißt in § 632 Abs. 1 BGB, dass eine Vergütung als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die Herstellung des Werkes den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Immer wieder wird angenommen, dass diese gesetzliche Regelung eine Vermutungsregelung für den Abschluss eines Architektenvertrages ist.
Dem hat das OLG Celle in seiner Entscheidung vom 23.05.2005,Baur 2007,902, heftig widersprochen.
§ 632 BGB regelt nur den Fall, ob und welche Vergütung dem Auftragnehmer zusteht. Es kann daher nicht auf diese Regelung abgestellt werden, um auf das Zustandekommen eines Architektenvertrages schließen zu können.
Auch die Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen Akquisition und Leistung prüft immer, ob sich aus dem jeweils vorliegenden Sachverhalt Anhaltspunkte für das Vorliegen übereinstimmender Willenserklärungen ergeben.
Dr. W. Grieger
Essen, 11.01.11
Einwände gegen die Prüfbarkeit von Architektenrechnungen
Im Rahmen eines Verfahrens aus 2007 hat sich in diesem Jahr der BGH mit dem oben genannten Thema auseinandersetzen müssen, ibr 2010, 395.
Er hat zunächst vorangestellt, dass die Fälligkeit einer Architektenrechnung spätestens nach zwei Monaten eintritt, wenn keine Rügen erhoben werden. Ab diesem Zeitpunkt setzt dann auch die Verzinsung ein.
Bestehen aber Einwände gegen die Prüfbarkeit der Rechnung, so müssen sie innerhalb des genannten Zeitraumes erhoben werden. Diese Rüge muss dabei so gestaltet sein, dass dem Architekten deutlich wird, dass der Bauherr nicht bereit ist, so lange in die Auseinandersetzung mit der Rechnung einzutreten, bis gerügten Mängel behoben sind. Dabei muss der Bauherr die betroffenen Teile der Rechnung und die Gründe konkret bezeichnen, die eine Prüfbarkeit ausschließen. Die Rüge muss den Architekten in die Lage versetzen, die fehlenden Unterlagen, Daten etc. nachzuliefern.
Dr. W. Grieger
Essen, 06.12.10
Schadenersatz und Mehrwertsteuer
Immer wieder stößt man auf den Fehler, dass bei Schadenersatzprozessen in Bezug auf voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten Bruttobeträge verlangt werden.
Dies führt regelmäßig zu teilweisem Ablehnen der geltend gemachten Forderungen.
Der BGZ hat in seiner Entscheidung vom 22.07.2010, ZGS2010,388, deutlich gemacht, dass bei Schadenersatzprozessen bei Mängeln nur dann die Mehrwertsteuer verlangt werden kann, wenn der Mangel auch tatsächlich beseitigt worden ist.
Dies ist anders zu sehen, wenn der Bauherr im Hinblick auf die Mängel einen Kostenvorschussanspruch geltend macht. Der Kostenvorschuss umfasst auch die Mehrwertsteuer. Der Kostenvorschuss muss allerdings dann auch für die Mängelbeseitigung verwandt werden.
Dr. W. Grieger
Essen, 06.11.10
Bau Arge was müssen sich die Gesellschafter zurechnen lassen, wenn nur einer handelt und wen kann der Gläubiger in Anspruch nehmen?
Beide Fragen beschäftigen immer wieder die baurechtliche Praxis. Ist kein Gesellschaftsvertrag auch Argevertrag vorhanden, in dem die Vertretungsberechtigungen geregelt sind, so sind alle nur zusammen vertretungsberechtigt. Tritt aber nur ein Gesellschafter, auch Argepartner genannt auf, so stellt sich die Frage, ob die anderen sich dessen Erklärungen zurechnen lassen müssen.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 26.12.2009, NJW 2010, 861ff, klargestellt, dass es entscheidend darauf ankommt, was die anderen Gesellschafter wissen, Nur dann könne auch von einer konkludenten Genehmigung gesprochen werden.
In derselben Entscheidung hat der BGH auch deutlich gemacht, dass für denjenigen Fall, dass es sich um ein Geschäft der Arge handelt, der Gläubiger frei wählen kann, welchen Argepartner er zur Ausgleichung seiner Forderung auffordert. Die Argepartner oder Gesellschafter sind Gesamtschuldner. Die Auswahl dürfe allerdings nicht rechtsmissbräuchlich sein. Dies wird nach der genannten Entscheidung dann angenommen, wenn der Gläubiger durch sein Verhalten bei demjenigen, den er in Anspruch nehmen will, ein besonderes Risiko geschaffen hat.
Dr. W. Grieger
Essen, 11.10.10
Fälligkeit der Architektenforderung
Bei der Fälligkeit einer Architektenrechnung kommt es darauf an, um was für eine Rechnung es sich handelt.
Abschlagsrechnungen müssen mit dem Architekten vereinbart sein, ansonsten hat er keinen Anspruch auf Abschlagszahlungen. Die Rechnungen müssen entsprechend der HOAI die in der Rechnung enthaltenen Leistungen belegen, zumindest müssen diese Rechnungen plausibilisiert werden durch entsprechende Unterlagen
Die Schlussrechnung setzt zunächst eine Abnahme voraus. Dies wird häufig übersehen. Darüber hinaus muss die Rechnung prüffähig sein.
Der Auftraggeber, der meint, die Rechnung sei nicht prüffähig, muss dies rügen, und zwar muss er die entsprechenden Teile und die Gründe bezeichnen, warum die Rechnung nicht prüffähig sein soll. Der Auftraggeber muss verdeutlichen, dass er nicht bereit ist, sich mit der Rechnung sachlich auseinanderzusetzen, vgl. BGH, Urteil vom 22.04.2010, ibr 2010,395.
Erklärt der Auftraggeber sich nicht im dargestellten Sinne, ist die Rechnung nach Ablauf von 2 Monaten fällig, a.a.O.
Dr. W. Grieger
Essen, 06.09.10
Wann ist die Bezugsfertigkeit einer Eigentumswohnung gegeben?
Hier für hat das OLG Hamm in seiner Urteil vom 31.05.2007, ibr 2007,561, klare Grundsätze herausgearbeitet.
Danach gehören Zur Bezugsfertigkeit einer Eigentumswohnung:
- Die Wohnung muss überwiegend fertiggestellt sei
- Andere Wohnungen müssen zumindest insoweit fertiggestellt sein, dass aus den Restarbeiten kein erheblicher Baulärm gegeben ist kein erheblicher Baudreck entsteht
- Das Treppenhaus muss fertiggestellt sein, d.h. es dürfen sich keine Schläüche oder ähnliches im Treppenhaus oder außen befinden
- Der Wärmedämmputz muss aufgebracht sein.
Der Maßstab ist die Zumutbarkeit. Notfalls sollte ein Sachverständiger eingeschaltet werden, der die Bezugsfertigkeit prüft. In jedem Fall ist die Bezugsfertigkeit sehr sorgfältig zu prüfen, da ihre Feststellung auf der einen Seite Zahlungsverpflichtungen auslöst und auf der anderen Seite die Bezugsfertigkeit Prüfungskriterium dafür ist, ob sich der Vertragspartner in Verzug befindet.
Dr. Grieger
Essen, 02.08.10
Erstattungsfähigkeit der Kosten eines Sachverständigen, der privat für einen Bauprozeß beauftragt wurde
Es wurde schon einmal darüber berichtet, dass grundsätzlich auch privat bestellte Sachverständigenkosten erstattungsfähig sind, wenn das Gutachten dieses Sachverständigen in das Verfahren eingebracht worden ist und nur so eine entsprechende Reaktion auf den Gegenvortrag leistbar ist.
Wird jedoch ein Gutachter privat bestellt, um den gesamten Prozessverlauf zu betreuen, so sind dessen Kosten nicht erstattungsfähig. Dies verstößt gegen den Grundsatz, dass die Parteien verpflichtet sind, die Verfahrenskosten möglichst gering zu halten. Dies entschied am 12.03.2010 das OLG Köln, NJW ? Spezial 2010,270.
Architekt haftet für die Richtigkeit seiner Rechnungsprüfung
Das OLG Oldenburg hat am 20.01.2009, Nichtannahme der Revision durch BGH am 1012.2009, entschieden, dass der Architekt mit dem Prüfvermerk gegenüber seinem Auftraggeber konkludent erklärt, er habe die Rechnung selbst geprüft, ibr 157,2010. Bei seiner Prüfung muss dabei der Architekt stets den Gesamtvergütungsanspruch des Auftragnehmers im Auge behalten. Erfolgt wegen Nichtbeachtung dieser Pflichten eine Überzahlung, haftet der Architekt. Der Schaden ist dabei bereits mit der Vornahme der Zahlung enstanden.
Bauarbeitsgemeinschaft aus zwei Baufirmen ? kann der Bauherr frei wählen
Grundsätzlich gilt ein Gesamtschuldverhältnis. Ist die Bauarbeitsgemeinschaft Schuldner eines Kostenvorschusses, kann der Bauherr frei wählen, welchen Gesellschafter der Baurbeitsgemeinschaft er in Anspruch nimmt.
Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 16.12.2009, NJW 10, 861ff, damit auseinandergesetzt, ob diese Wahlfreiheit unbegrenzt gilt.
Stimmen diese Berichte nicht und es kommt zur Auszahlung, wo kann sich die Bank schadlos halten? Bei ihrem Kreditnehmer oder auch bei dem Bauunternehmer?
Er hat dabei deutlich gemacht, dass diese Wahlfreiheit dort Ihre Grenzen hat, wo die freie Auswahl rechtsmissbräuchlich wäre. Dies kann nach der Entscheidung des BGH dann der Fall sein, wenn er eine Sicherheit, die er von dem anderen Gesellschafter erhalten hat, aufgibt, so dass die Recht daraus nun gem. §§ 426 iVm 412,401 I BGB auf den anderen Gesellschafter übergehen. Entscheidend ist dabei der Sachverhalt des Einzelfalls.
Bautenstandsbericht eines Bauunternehmers für die kreditgebende Bank
Immer wieder stellt sich die Frage, wie dieser Bericht zu behandeln ist, wenn die Bank keinen direkten rechtlichen Kontakt mit dem Bauunternehmen hat, sonder nur mit seinem Kreditnehmer, dem Bauherrn.
Diese Bautenstandsberichte führen zur Auszahlung der entsprechenden Rate. Sie dienen also dem Zweck der Kreditgewährung und der Auszahlung dieses Kredites.
Stimmen diese Berichte nicht und es kommt zur Auszahlung, wo kann sich die Bank schadlos halten? Bei ihrem Kreditnehmer oder auch bei dem Bauunternehmer?
Das OLG Celle hat in seinem Urteil vom 19.11.2009 entschieden, dass in einem solchen Fall das Bauunternehmen direkt gegenüber der Bank haftet. In dem Moment, in dem der Bauunternehmer für den Bauherrn unterschreibt, dass der Bautenstand x erreicht sei und dieser Bericht zum Zwecke der Kreditgewährung und Auszahlung erstellt wird, entsteht zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer ein Vertag mit Schutzwirkung zugunsten der Bank. Im Falle der falschen Angaben kann das Kreditinstut gegen den Bauunternehmer nach § 280 Abs. 1 BGB vorgehen und Schadenersatz geltend machen.
Haften Statiker und Architekt als Gesamtschuldner?
Angesichts neuester Entwicklungen tritt auch diese Frage immer mehr in den Vordergrund. Dass ausführende Unternehmen eine Prüfungs- und Hinweispflicht haben, ist ständige Rechtsprechung. Wie steht es aber mit der Haftung desjenigen, der für die Ausführungsplanung verantwortlich ist und dem Statiker. Wo sind sie als Gesamtschuldner in Anspruch zu nehmen und wo nicht?
Ein Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.06.2007, Baurecht,07,1915ff, hat sich mit dieser Frage intensiv auseinandergesetzt.
Der Architekt, so stellt es fest, haftet nicht für die Richtigkeit der Arbeit des Statikers. Er muss sich auf dessen Fachkenntnis verlassen können. Diese Haftungsfreistellung des Architekten hat jedoch dort ihre Grenzen, wo es sich um Sachverhalte handelt, deren bautechnische Kenntnis auch der Architekt haben muss. Prüft er dann nicht nach und vergewissert sich der Architekt nicht, ob der Statiker die entsprechend den örtlichen Gegebenheiten zu treffenden bautechnischen Vorgaben gemacht hat, und es kommt des wegen zu einem Schadens- und Mehrkostenfall, so haften beide geamtschuldnerisch.
Die Antwort lautet daher, dass dann eine gesamtschuldnerische Haftung gegeben ist, wenn auch der Architekt die bautechnische Kenntnis haben muss und er nicht geprüft hat, ob der Statiker den entsprechenden technischen Maßnahmen getroffen hat.
Schlichtungsverfahren – Güteverfahren
Hemmung der Verjährung?
Unverändert scheint streitig zu sein, ob die Einleitung eines Schlichtungs- und/ oder Güteverfahrens die Verjährung hemmt.
Im vorliegenden Rechtssteit ging es um ein Güteverfahren einer von der Landesjustizverwaltung anerkannten Gütestelle.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 22.09.09, ibr S. 22, 2010, entschieden, dass durch die Bekanntgabe des Güteantrages die Verjährung gehemmt sei. Wenn es um die Frage geht, ob diese Antragstellung demnächst bekanntgegeben worden sei, komme es nicht auf die rein zeitliche Betrachtungsweise an. Es könne insoweit auf § 167 ZPO zurückgegriffen werden. Dort sollen, da die Bekanntgabe von Amts wegen erfolgt, die Parteien vor Nachteilen bewahrt werden. Fehlerhafte Sachbehandlungen, die durch die Sachbehandlung der Gütestelle erfolgen können, sind daher nicht dem Antragsteller zuzurechnen.
Handelt es sich nicht um eine von der Landesjustizverwaltung anerkannte Gütestelle, ist auf die Vorschriften des § 203 BGB zu achten, d.h. die Aufnahme von Verhandlungen. Dort ist dann die Hemmung der Verjährung nicht erreicht oder abgelaufen, wenn der andere Vertragspartner unmissverständlich die Verhandlungen bzw. die geltend gemachten Forderungen ablehnt.
Kann in einem Vergabeverfahren mit europaweiter Ausschreibung ein Unternehmen als Bieter und als Partner einer Arbeits- (Bieter-)gemeinschaft auftreten?
Seit langem war sich die Oberlandesgerichtsrechtsprechung darüber einig, dass ein Bieter, der bereits als Arbeitsgemeinschaftspartner anbietet, nicht noch zusätzlich als Bieter auftreten kann.
Der Europäische Gerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 23.12.2009, Rs.C-376/08 deutlich gemacht, dass eine nationale Regelung, die für die oben geschilderten Fall einen Ausschluss beider Bieter vorsieht, gegen das Gemeinschaftsrecht verstößt. Solch eine Regelung würde über das Ziel des Gemeinschaftsrechts hinausschießen und hätte abschrecke Wirkung gegenüber Drittstaaten, insbesondere dann, wenn der Sachverhalt zusätzlich strafrechtlich sanktioniert ist.
Eine derartige Regelung gibt es in der Bundesrepublik Deutschland nicht. Es ist lediglich das Ergebnis der ständigen Rechtsprechung. Dementsprechend könnte man zu der Auffassung gelangen, dass die jetzt veröffentlichte Entscheidung des EuGH die Situation in Deutschland nicht ändern würde.
Andererseits stellt der EuGH heraus, dass solch eine Regelung danach geprüft werden muss, ob sie das legitime Ziel des Allgemeininteresses hinausgeht. Im zu entscheidenden Fall hat der EuGH dies bejaht. Für das deutsche Vergaberecht wird man vor dem Hintergrund dieser Entscheidung dazu übergehen müssen, jeden Einzelfall daraufhin zu prüfen, ob ein Verbot über das legitime Ziel des Allgemeininteresses hinausgeht.
Dr. Grieger
Essen. 05.01.2010
Wann kann der Auftragnehmer keine Abschlagsrechnungen mehr stellen?
Diese Frage stellt sich immer wieder. Man spricht auch davon, wann ist die Schlussrechnungsreife eingetreten?
Der BGH hat sich mit dieser Frage immer wieder auseinandersetzen müssen. In seiner Entscheidung vom 20.8.2009, VII ZR 205/07 stellt er für VOB-Verträge fest, dass zwei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein müssen:
- Abnahme der Leistung
- Fristablauf für die Erstellung der Schlussrechnung nach § 14 Nr. 3 VOB/B.
Ist bereits Klage auf Zahlung einer Abschlagsrechnung erhoben und tritt während des Prozesses die Schlussrechnungsreife ein, ist dem Auftragnehmer Gelegenheit gegeben, diese Forderung nunmehr gestützt auf die Schlussrechnung weiterzuverfolgen.
Wann kann der Auftragnehmer keine Abschlagsrechnungen mehr stellen?
Diese Frage stellt sich immer wieder. Man spricht auch davon, wann ist die Schlussrechnungsreife eingetreten?
Der BGH hat sich mit dieser Frage immer wieder auseinandersetzen müssen. In seiner Entscheidung vom 20.8.2009, VII ZR 205/07 stellt er für VOB-Verträge fest, dass zwei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein müssen:
- Abnahme der Leistung
- Fristablauf für die Erstellung der Schlussrechnung nach § 14 Nr. 3 VOB/B.
Ist bereits Klage auf Zahlung einer Abschlagsrechnung erhoben und tritt während des Prozesses die Schlussrechnungsreife ein, ist dem Auftragnehmer Gelegenheit gegeben, diese Forderung nunmehr gestützt auf die Schlussrechnung weiterzuverfolgen.
Haftung des Architekten für Tauwasserbildung im und am Glasdach
Dieser Sachverhalt, der nicht selten gegeben ist, war Gegenstand einer Entscheidung des OLG Braunschweig, ibr 2009,461.
Das Gericht stellt in dem zu entscheidenden Fall fest, dass der Sachverhalt allein in den Verantwortungsbereich des eingeschalteten Sonderfachmannes falle. Dieser habe die Auswirkungen des Innenklimas auf das Dach zu berücksichtigen, so dass Tauwasser vermieden wird. Der Architekt habe zu Recht darauf hingewiesen, dass für solche Glasdachkonstruktionen ein Sonderfachmann zu beauftragen sei. Fehler der Planung in Bezug auf die Auswirkungen des Innenklimas seien nur für einen Sonderfachmann erkennbar.
Dieses Urteil hat umgekehrt zur folge, dass in allen vergleichbaren Fällen, bei denen ein Architekt nicht auf die Einschaltung eines Sonderfachmannes hinweist und ein solcher auch nicht eingeschaltet wird, schon die Haftung dieses Architekten bei solchen Tauwasserbildungen begründet ist.
Wie sind die Positionen eines Leistungsverzeichnisses zu verstehen?
Häufig finden sich Sachverhalte, bei denen nach dem Wortlaut einer Leistungsposition eines Einheitspreisvertrages diese Position auf verschiedene Leistungsbereiche und - orte einsetzbar ist. Ist dies zwischen den Parteien streitig, stellt sich die Frage, wonach ist zu entscheiden.
Das OLG Braunschweig hatte sich im November 2008 mit dieser Frage zu beschäftigen und entschieden,vgl. ibr 2009,504.
Auch Leistungsverzeichnisse sind Willenserklärungen und nach §§133, 157 BGB auszulegen. Dabei kommt es auf den objektiven Empfängerhorizont an. Auszugehen ist vom Wortlaut des Leistungsverzeichnisses. Ergibt sich jedoch ein übereinstimmender abweichender Wille der Parteien, so ist allein dieser maßgebend, so BGH NJW 2002,1038. Das kann so weit gehen, dass dabei der objektive Inhalt des Leistungsverzeichnisses nicht zur Anwendung kommt, wenn beide Parteien ihn übereinstimmend anders verstanden haben bzw. der eine vom dem anderen wusste, dass dieser den Inhalt anders versteht und im Bewusstsein dessen die Leistung ausführt.
Daten vom Mieter für die Erstellung eines Energieausweises
Gem. § 16 Abs. 2 EneV benötigt der Vermieter/ Verpächter bei einer Neuvermietung oder- verpachtung einen Energieausweise, wenn der neue Mieter/Pächter dies verlangt.
Für den Vermieter/Verpächter ist es jedoch nicht immer sehr einfach, an die notwendigen Daten für die Erstellung eines Energieausweises zu gelangen. Er benötigt hierzu die Zuarbeit des Mieters/Pächters, dessen Wohnung neu vermietet/ verpachtet werden soll.
Welche Möglichkeiten hat der Vermieter/Verpächter, wenn sich der Mieter/Pächter weigert, die Verbrauchswerte bekannt zugeben.
Damit hatte sich das LG Karlsruhe auseinander zu setzen. Der Mieter erhob vor allem datenschutzsrechtliche Einwände.
Das LG Karlsruhe entschied gegen den Mieter. Es sei seine nebenvertragliche Pflicht, dem Vermieter die Verbrauchwerte seiner Heizung bekannt zu geben. Diese Daten seien auch keine persönliche Daten.
Maklerauftrag – Wann ist die Provision fällig?
In seiner Entscheidung vom 04.06.2009, III ZR 82/08 hat der BGH klargestellt, welche Voraussetzungen für die Maklergebühr gegeben sein müssen.
Danach muss der Makler seinem Kunden nur den Kaufinteressenten benennen und damit in die Lage versetzen, mit diesem in Verhandlungen zu treten.
Wenn man daran denkt, dass das aber nur ein Kaufinteressent sein kann, der ganz konkret sich für das Objekt des Kunden interessiert, so ist dieser Ansatz nicht richtig. Der BGH hat erklärt, dass es ausreichend ist, wenn der mögliche Käufer allgemein am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.
Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung ist sehr wichtig, ausreichend Zeit auf den Abschluß eines Maklervertrages zu verwenden.
Stundenlohnverträge – wie muss abgerechnet werden?
Auftraggeber von Stundenlohnverträgen neigen häufig zu der Auffassung, dass die Stunden detailliert dargestellt werden müssten und dass die Stunden einzelnen Tätigkeiten zugeordnet werden müssten.
Der BGH hat dieser Meinung eine Absage erteilt. In seinem Urteil vom 17.04.2009, ibr 2009,336, hat er klarsgestellt, dass der Auftragnehmer nur darlegen muss, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen mit welchen Stundensätzen angefallen sind. Nur hierfür trägt er die Darlegungs- und Beweislast.
Natürlich hat der Auftragnehmer bei der Abwicklung von Stundenlohnverträgen die Grundsätze der wirtschaftlichen Betriebsführung zu beachten. Dies ist eine vertragliche Nebenpflicht des Auftragnehmers.
Wenn der Auftraggeber meint, die Grundsätze wirtschaftlicher Betriebsführung seien nicht eingehalten und habe daher Gegenansprüche, so trägt er für diese Behauptung die Darlegungs- und Beweislast.
Erörterungen in der WEG Versammlung – Protokoll anfechtbar?
Mit dieser obigen Fragen hatte sich das OLG Frankfurt auseinanderzusetzen, Beschluss vom 12.11.08 20 W 468/07. Es führt aus, dass Beschlüsse der WEG-Versammlung der Anfechtung unterliegen. Wird jedoch im Protokoll nur festgehalten, dass ein Austausch gegenseitiger Rechtsauffassungen oder ein Austausch gegenseitiger Standpunkte zu einem Sachverhalt stattgefunden hat, kommt eine Ungültigkeitserklärung nicht in Betracht. Auch Negativentscheidungen setzen eine Abstimmung, eine Feststellung und eine Verkündung voraus.
Dr. Grieger
Essen, 12.06.09
Gekündigter Architektenvertrag – wann beginnt die Gewährleistungsfrist
Ein Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Auch bei einem Architektenvertrag ist Voraussetzung für den Beginn des Laufes der Gewährleistungsfrist der Zeitpunkt der Abnahme der Leistungen des Architekten. Eine Kündigung, so der BGH beendet nicht das Erfüllungsstadium des Architektenvertrages, IBR 2003, 190. Eine Kündigung des Auftraggebers enthält, so der BGH, auch nicht die Erklärung, dass er die bisherigen Leistungen als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennt. Mit dieser Entscheidung ist damit klargestellt worden, dass die Erfüllungspflicht aus dem Architektenvertrag erst mit der Abnahme der Leistung endet. Dies hat zur Folge, dass für einen gekündigten Architektenvertrag die Gewährleistungsfrist erst zu laufen beginnt, wenn die Leistung vom Auftraggeber abgenommen worden ist. Bei wie vielen gekündigten Architektenverträgen ist dies wohl der Fall?
Direktzahlungen des Auftraggebers an den Subunternehmer - Anfechtung nach InsO
Wirksame VOB-Verträge sind immer seltener. Entweder handelt es sich um Verträge der öffentlichen Hand oder um solche, bei denen die Parteien die VOB/B wirksam durch Aushandlung den Vertragsbeziehungen zugrunde gelegt haben.
Eine Besonderheit der VOB/B stellt § 16 VOB/B insoweit dar, als Auftraggeber auch Zahlungen zu Lasten des Haupftauftragnehmers zugunsten dessen Subunternehmers leisten können.
Diese Regelungen, so stellt der 9. Senat des BGH fest, ist nicht insolvenzfest. Diese Zahlungen unterliegen nach seinem Urteil vom 16.10.2008 der Insolvenzanfechtung, vgl. IX ZR 2/05.
Dies bedeutet, dass der Subunternehmer zur Herausgabe an den Insolvenzverwalter verpflichtet ist. ER ist daher besser abgesichert, wenn die Parteien von vornherein eine Sicherungsabtretung vereinbaren.
Anrechenbarkeit der Vertragsstrafe auf Schadenersatzansprüche
§ 340 BGB sieht die Anrechenbarkeit der Vertragsstrafe auf Schadenersatzansprüche ausdrücklich vor. Es muß aber wie der BGH in seiner Entscheidung vom 08.05.2008, I ZR 88/06 Interessensidentität bestehen. Dies ist nicht der Fall, so die Entscheidung, wenn weitere Kosten dadurch entstehen, dass der Schuldner der Vertragsstrafe seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Bei dem Stichwort Vertragsstrafe ist im umgekehrten Verhältnis zu beachten, dass sie dann nicht geltend gemacht werden kann, wenn der Betroffene keinen Schaden erlitten hat. Grundsätzlich ist dieser Einwand bei Handelgeschäften ausgeschlossen, allerdings dann nicht, wenn die Geltendmachung gegen § 242 BGB verstoßen würde.
Welche Vergabekriterien dürfen vom Auslober bzw. Ausschreibenden berücksichtigt werden?
Die öffentlichen Ausschreibungen rücken immer mehr in den Vordergrund der Diskussion. Dabei ist nur insoweit auf Rechtsprechung zurückzugreifen, als es sich um Ausschreibungsvolumina handelt, die oberhalb der Schwellenwerte liegen.
In der VOB/A und der VOL/A finden sich die bekannten Vergabekriterien wie Eignung, Zuverlässigkeit und das Verfügen über ausreichende technische und wirtschaftliche Mittel. Häufig kommt es jedoch auf zusätzliche Kriterien an wie z.B. auf die Zahl von Bauleitern, Vorarbeitern und Polieren, um nur ein Beispiel zu nennen. Manchmal bewegt den Ausschreibende auch der Gedanke, die genannten Kriterien unterschiedlich zu gewichten.
Das OLG Düsseldorf hat in seinem Beschluss vom 05.05.08, Verg 5/08 deutliche gemacht, dass der Ausschreibende nur diejenigen Unterkriterien und diejenigen Gewichtungsregelungen anwenden kann, die er zuvor bekannt gemacht hat.
Dementsprechend sollte vor der Veröffentlichung der geplanten Ausschreibung geprüft werden, welche Eignungskriterien man stellen will, damit man nicht wie im entschiedenen Fall wegen der fehlenden Veröffentlichung der Unterkriterien die Bewertung neu durchgeführt werden muss und somit wichtige Bauzeit verloren geht.
Forderungssicherungsgessetz und Abschlagszahlungen nach VOB/B
Das Forderungssicherungsgesetz tritt zum 1.1.2009 in Kraft. Es enthält eine änderung in § 632 aBGB:“wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden.“. Diese Neufassung des BGB führt dazu, dass in BGB-Verträgen Abschlagszahlungen wegen wesentlicher Mängel verweigert werden können. Dies hat zur Folge, dass die Regelungen der VOB/B zu Abschlagszahlungen gegen das gesetzliche Leitbild des BGB, §§ 305 ff BGB, verstoßen.
Im Ergebnis wird dies im neuen Jahr dazu führen, dass auch die Zahlung von Abschlagsrechnungen unter dem Damoklesschwert der Einrede wesentlicher Mängel stehen werden.
Wann liegt bei einer funktionalen Leistungsbeschreibung eine geänderte Leistung vor?
Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 13.3.2008, VII ZR 194/06 mit dieser Frage beschäftigt. Er beurteilt die Leistungspflicht des Auftragnehmers danach, was Vertragsgrundlage geworden ist. Lag bei Vertragsschluß auch schon eine entsprechende Planung vor, wie z.B. Grundrissplanung oder andere Details, so ist diese Planung in die Beurteilung mit einzubeziehen. Hieran ändern die gewählten Formulierungen „je nach Erforderrnis“ oder „komplett“ nichts. Werden die bei Vertragsabschluß vorliegende Bauwerksplanung nachträglich geändert, liegt eine Entwurfsänderung des Bauherrn vor mit der Folge, dass der Auftragnehmer einen Nachtrag nach § 2 Nur 5 VOB/B geltend machen kann.
Wann ist eine Mangelbeseitigung unverhältnismäßig?
In seiner Entscheidung vom 10.04.2008, VII ZR 214/08 hat sich er BGH erneut intensiv mit dieser Frage beschäftigt. Danach ist Unverhältnismäßigkeit nur dann gegeben, wenn einem objektiv geringwertigen Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragsleistung ein ganz erheblicher und deswegen unangemessener Aufwand gegenüber steht.
Ist objektiv das Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragslesitung berechtigt, greift nur in seltenen Fällen der Einwand der Unverhältnismäßigkeit. Die Berechtigung bemisst sich dann nach den Grundsätzen von Treu und Glauben. Im Rahmen dieser Abwägung spielt dann auch eine Rolle, ob und in welchem Ausmaß der Mangel verschuldet worden ist.
Erstattung eines Privatgutachters bei einem bauordnungsrechtlichen Nachbarstreit
Einem bauordnungsrechtlichen Nachbarstreit geht häufig die Einschaltung eines Privatgutachters voraus. Kommt es dann zur gerichtlichen Auseinandersetzung stellt sich die Frage, ob die Kosten des Gutachters ebenfalls zu den zu erstattenden Kosten Nach § 162 Abs. 1 VwGO gehören.
Nach dieser Vorschrift gehören zu den erstattungsfähigen Kosten alle Kosten, die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig sind.
Wird das Gutachten nur im Schrifsatz erwähnt, führt dies nicht zur Erstattungsfähigkeit der Kosten des Gutachtens. Nach der Entscheidung des OVG Nordrhein-Westfalen vom 4.1.08, BauR6/2008 S. 966ff, sind diese Kosten nur dann zu berücksichtigen, wenn das Gutachten dem Gericht übergeben und damit in das Verfahren eingebracht ist. Es kann im Einzelfall ausreichen, wenn im Schriftsatz des Prozeßbevollmächtigten Passagen zitiert werden und dies für das Gericht erkennbar Passagen des Privatgutachtens sind.
Die VOB/B und der Verbraucher
Nun, am 25.07.08 hat der BGH entschieden, dass die VOB nicht mehr durch einfache Übergabe an die Verbraucher vereinbart werden kann. Sie wird bei Verträgen mit Verbrauchern betrachtet wie Allgemeine Geschäftsbedingungen. Dies hat zur Folge, dass bei Verträgen mit Verbrauchern die VOB wie eine allgemeine Geschäftsbedingung nach §§ 307 ff BGB auf ihre Wirksamkeit hin geprüft wird.
Zwar hat sich der BGH in dieser Entscheidung nicht mit den einzelnen Bestimmungen der VOB auseinandergesetzt. Dieses Urteil wird für Bauverträge mit Verbrauchern in jedem Fall weitreichende Folgen haben. So wird davon auszugehen sein, dass die Regelung zur Schlusszahlung nach § 16 VOB/B fallen wird.
Leistungsinhalt eines Auftragnehmers bei funktionaler Leistungsbeschreibung
In seiner Entscheidung vom 13.03.08, VII ZR 194/06 hat der BGH sich mit den Leistungspflichten das Auftragnehmers eines Bauvertrages auseinandergesetzt. Dabei stellte der BGH heraus, dass in erster Linie auf die bei Vertragsabschluss vorliegenden Pläne abzustellen ist. Enthält die nach Vertragsabschluss übergebene Planung eine andere Art der Ausführung, so stellt dies eine Entwurfsänderung im Sinne des § 2 Ziffer 5 VOB/B dar. Die vertraglichen Formulierungen „je nach Erfordernis“ oder „komplett“ ändern an diesem Ergebnis nichts.
Baukostenüberschreitung – Haftung des Architekten
Das OLG Köln hat mit seinem Urteil aus 2007, OLGR 2007,402, die Rechtssprechung des OLG München und des OLG Frankfurt fortgesetzt. Fertigt der Architekt eine Kostenschätzung an und weiß er, dass diese für den Auftraggeber für seine Finanzierungsüberlegungen wichtig ist, haftet er für die Einhaltung dieser Kostenschätzung. Anders ist dies nur dann zu sehen, wenn auf die erheblichen Unsicherheiten und Toleranzen seiner Kostenschätzung hinweist. Anders wäre dies auch zu sehen, wenn der Architekt darauf hinweist, dass die Kostenschätzung nicht geeignet ist, als Grundlage der Finanzierung herangezogen zu werden.
§ 522 Abs. 2 ZPO
Haben die Gerichte die Motive zu dieser Regelung nicht gelesen?
Während der Bundesgerichtshof durch seine Beschlüsse vom 06.05.2004 und 08.09.2004 die Praxis der Nichtzulassungsbeschwerde erweitert hat, führt die Anwendung des § 522 Abs. 2 ZPO die Verwerfung der Berufung durch Beschluss immer mehr dazu, dass den Betroffenen die vom Rechtsstaatsprinzip getragene Rechtsmittelinstanz genommen wird.
Der Bundesgerichtshof hat mit seinen oben zitierten Entscheidungen (NJW 2004, Seite 3188 und NJW 2005, Seite 154), deutlich gemacht, dass er von der verfassungsrechtlich sehr fraglichen einengenden Vorgabe des Gesetzgebers sich entfernt, d.h. dass der BGH die Verengung der Zulassungsvoraussetzungen aufgehoben hat, sondern er hat gleichzeitig eine Korrektur vorgenommen, um den Interessen der beschwerten Partei im Sinne des Rechtsstaatsprinzips gerecht zu werden, vgl. Silke Scheuch NJW 3/2005 Seite 112 ff.
Die immer häufiger gewählte Form der Verwerfung der Berufung durch Beschluss führt jedoch zu einer erheblichen Verengung des grundgesetzlich gewährten Rechtsstaatsprinzips und des damit verbundenen -Instanzen-Zuges.
Besonders betroffen ist in solchen Fällen auch der Prozessbevollmächtigte. Erhält dieser nämlich einen gerichtlichen Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO, dass beabsichtigt ist, die Berufung nach § 522 Abs. 2, Satz 1 ZPO zurückzuweisen, muss er seine Partei über die Alternativen ergänzender Darlegungen zum Berufungsangriff hinweisen, als auch darauf hinweisen, welche Bedeutung die Hinweise des Gerichtes haben und was die Rücknahme der Berufung bedeutet und welche Kostenfolgen dies hat. Er muss des Weiteren seine Partei darauf aufmerksam machen, dass dieser Beschluss des Gerichtes nicht anfechtbar ist. Als einen Haftungsfall wird sicherlich auch angesehen, wenn der Prozessbevollmächtigte auf den gerichtlichen Hinweis nicht reagiert bzw. auch nach entsprechenden Erörterungen mit der vertretenden Partei die Berufung nicht zurücknimmt. Der Schaden besteht dann in den Mehrkosten des Mandanten für das gerichtliche Verfahren.
In der Praxis wird daher vorgeschlagen, dass für denjenigen Fall, dass das Gericht über seine Absicht informiert und die Partei an der Berufung festhalten will, der Prozessbevollmächtigte gehalten ist, in der Sache neu vorzutragen. Im Mittelpunkt muss dabei die Frage stehen, inwieweit die Berufung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat, d.h. das der Anspruch besteht oder die vorgetragene Rechtsverteidigung gilt. Dies bedeutet, dass der Prozessbevollmächtigte gehalten ist, die Einwände des Berufungsgerichtes noch einmal aufzugreifen mit seiner Berufungsbegründung in Verbindung zu bringen und darzulegen, warum auch diese Hinweise des Gerichtes nicht zu einer Verwerfung der Berufung durch Beschluss führen dürfen.
Wird zu schnell nach dem Instrument des § 522 Abs. 2 ZPO gegriffen, werden die dafür vom Gesetzgeber genannten Voraussetzungen „aufgeweicht“?
Setzt man sich mit § 522 Abs. 2 ZPO und der Zurückweisung der Berufung durch unanfechtbaren Beschluss auseinander, so ist zunächst die Frage zu stellen, welche Motive den Gesetzgeber geleitet haben, diese ZPO-Änderung aufzunehmen.
Man spricht von einer Zurückverweisung, wenn nach Überzeugung des Berufungsgerichtes die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes nicht erfordert.
Ist es richtig, nach diesen Grundsätzen zu verfahren, wenn Sachverhalte zu entscheiden sind, die auf einer Anwendung des § 6 VOB/B beruhen? Die umfangreiche Rechtsprechung und Literatur, die immer noch nicht zu einer einheitlichen Rechtsanwendung geführt hat, ist sicherlich vielen bekannt.
Ist es richtig, eine Berufung zurückzuweisen durch Beschluss, wenn Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast im Werkvertragsprozess nicht beachtet werden, insbesondere der gesamte Problembereich der Symptomtheorie?
Ist es überhaupt richtig, § 522 Abs. 2 ZPO anzuwenden, wenn Sachverhalte zur Entscheidung anstehen, zu denen zwar durchaus schon sich eine höchstrichterliche Rechtsprechung entwickelt hat, die Literatur und die Instanzgerichte jedoch unterschiedlich entscheiden?
Der Gesetzgeber hatte den Grundgedanken, siehe Bundestagsdrucksache 13/6398, in Fällen offensichtlichen Unbegründetheit das Verfahren zu verkürzen. Es heißt, dass nur die Möglichkeit gegeben sein sollte, durch Beschluss nach materieller Prüfung, die nach dem Gesetzgeber auf eine einfachere Erledigung „offensichtlich unbegründete“ Berufung zielt, eine Beschlussentscheidung möglich sein sollte, BT Drucksache 14/4722, Gummer/Heßler/Zöller § 522 ZPO RN 29 ff.
In seinen Motiven führt der Gesetzgeber auf, dass substanzlosen Berufungen im Interesse der klagenden Partei rasch Rechtskraft der erstinstanzlichen Entscheidung erzielt werden müsse. (aaO)
Sieht man die tatsächliche Entwicklung, so hat man den Eindruck, dass, wie Rechtsanwalt Dr. Hirtz auf der Baurechtstagung der Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltsverein im März 2002 vorgetragen hat, dass die gesetzliche Konzeption, das Berufungsverfahren zu einem Verfahren reiner Fehlerkontrolle und Fehlerbeseitigung umzuwandeln und daher Möglichkeiten von Tatsachenvortrag und Tatsachenfeststellungen in der Berufungsinstanz einzuschränken auch und gerade im Bauprozess total verfehlt ist. Es gäbe keinen Anlass, die Vorschriften zum Tatsachenvortrag in der Berufungsinstanz einschränkend zu Lasten der vortragenden Partei auszulegen.
Wenn die Rechtsmittelebene ein Instrument zur Fehlerkontrolle und Fehlerbeseitigung sein soll, dann kommt es darauf an, dass die Möglichkeit gegeben ist, Fehler der erstinstanzlichen Entscheidungen zu korrigieren.
In seinen Motiven begründet der Gesetzgeber die vorgenommene Rechtsänderung damit, dass in der früheren Gesetzgebung auch offensichtlich unbegründete Berufungen durchgeführt werden mussten. Damit sei die Zeit, die für verhandlungsbedürftige Fälle notwendig sei, verkürzt und damit der Streit zu Lasten der in der ersten Instanz obsiegenden Partei in die Länge gezogen worden, vgl. BT 14/4722, 96ff. Dementsprechend hat der Gesetzgeber in seinen Motiven auch formuliert, dass der Weg der Verwerfung der Berufung durch Beschluss dann zu wählen sei, wenn nach der prognostischen Bewertung der Fälle von vornherein die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben wird, a.a.O..
Betrachtet man die Literatur, die unterschiedlichen Entscheidungen der Instanzgerichte zu § 6 VOB/B und insbesondere auch die verschiedensten Veröffentlichungen zur Geltendmachung von Bauverzögerungen und Leistungsänderungen sowie die verschiedensten Sachverständigenbeiträge hierzu, so ist, da es keine einheitliche theoretische Meinung und keine einheitliche Meinung in der Rechtsprechung gibt sowie die Frage, ob ausreichender Vortrag zu den einzelnen Tatbestandsmerkmalen gegeben ist oder nicht, höchst unterschiedlich zu beurteilen, ob die Berufung von vornherein keine Aussicht auf Erfolg hat. Gerade bei Sachverhalten des § 6 VOB/B kommt es darauf an, inwieweit der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH Rechnung getragen ist. Dies kann man nicht nur den Protokollen und Schriftsätzen entnommen werden, sondern hierzu bedarf es der mündlichen Auseinandersetzung mit den Parteien.
Dies wäre auch kein Fall, der von den Motiven des Gesetzgebers erfasst wäre. § 522 Abs2 ZPO soll nur auf diejenigen Fälle angewandt werden, die von vornherein aussichtslos sind. Mit dieser Formulierung scheint die gerichtliche Praxis jedoch Schwierigkeiten zu haben.
Was heißt von vornherein, was heißt nach prognostischer Prüfung von vornherein keine Aussicht auf Erfolg haben?
Nach Meinung des Autors geht es offensichtlich um den Begriff der Offenkundigkeit. Dieser Begriff ist z.B. aus der Rechtsprechung zur Inanspruchnahme der Bürgschaft auf erstes Anfordern bekannt. Sie ist bei Offenkundigkeit der rechtsmißbräuchlichen Inanspruchnahme zu versagen, vgl. BGHBauR 1999,634ff.
Im Vergaberecht taucht der Begriff im Zusammenhang mit Nachprüfungsverfahren nach GWB auf. Offensichtlichkeit im Sinne des § 11O GWB ist dann gegeben, wenn ohne nähere Prüfung die Unwirksamkeit des Nachprüfungsantrages gleichsam auf den ersten Blick erkennbar ist, vgl. Ingenstau-Korbion § 110 GWB Rn6 ff mwN..
Genau das ist es, was der Gesetzgeber mit offensichtlich unbegründete Berufungsfälle gemeint hat. Es geht darum, dass die Möglichkeit der Berufung nicht missbraucht werden soll und dass im Falle des Erkennens die Berufung durch Beschluß zu vewerfen ist. Offensichtlich unbegründete Berufungen, Berufungen die auf den ersten Blick ohne Nachprüfung erkennbar erfolglos sein werden, sollen durch Beschluss verworfen werden, nicht aber solche Fälle, die in der Beurteilung in der Rechtsprechung und/oder in der Literatur oder auch vom Sachverhalt her nicht eindeutig sind.
Der Autor hofft, mit diesem Aufsatz zur Klarheit beizutragen und vor allem, dass frühzeitig die Erkenntnis durchdringt, dass mit der Einführung des § 522 a ZPO keine Verengung des Instanzenzuges des deutschen Rechtssystems gewollt war.
HOAI-Höchstsatzüberschreitung und – Mindestsatzunterschreitung – zwei wichtige Gerichtsentscheidungen
Grundsätzlich geht man davon aus, dass eine Mindestsatzunterschreitung unzulässig ist und der Architekt daher Anspruch auf eine Vergütung in Höhe der Mindestsätze hat. Das OLG München hat in seiner Entscheidung vom 07.08.07, ibr07,689, ausgeführt, dass dieser Grundsatz nicht gilt, wenn der Auftraggeber ohne Beanstandung bezahlt und dem Architekten im Vertrauen auf die Endgültigkeit der Abrechnung einen neuen Auftrag erteilt hat. In diesem Fall, so das Gericht, sei der Bauherr schutzwürdig. Der BGH hat entscheiden, 11.10.07, ibr o7,685, dass eine Höchstsatzüberschreitung nicht zur Gesamtnichtigkeit der Honorarvereinbarung führe. Diese sei zumindest insoweit wirksam, als sie die Höchstsätze einhalte. Im übrigen sei die Regelung nichtig mit der Folge, dass für die in Frage kommende Honorarzone der Mindestsatz gelte.
Damit macht die Rechtssprechung deutlich, dass nichtige Vereinbarungen über die Honorarsätze dazu führen, dass die zulässigen Mindestsätze gelten. Grenzen sind danach dort zu setzen, wo die Schutzwürdigkeit des Vertrauens der Vertragspartner verletzt wird.
Eigentumswohnung im sanierten Altbau – Neubau?
Immer häufiger werden sanierte Altbauwohnungen zum Verkauf angeboten. Bei genauer Betrachtung findet sich häufig in den Notarverträgen die Regelung, dass für die unberührte Altbausubstanz keine Gewährleistung übernommen wird.
In seiner Entscheidung vom 26.04.2007, NJW 2007 S. 3275ff, hat der BGH deutlich gemacht, dass der Gewährleistungsausschluss gegen die Regelungen über allgemeine Geschäftsbedingungen verstößt. Im Ergebnis gilt dies auch für Notarverträge, es sei denn, es hat nachweisbar eine intensive Aufklärung stattgefunden.
Des weiteren werden solche Verträge behandelt, wie Werkverträge über einen Neubau, wenn die Arbeiten nach Art und Umfang einer Neubauverpflichtung entsprechen, also wenn Aufstockungen stattfinden, die Heizungs- und Sanitärtechnik erneuert wird. Es kommt also darauf an, ob die Arbeiten technisch und funktional eine Abstimmung aufeinander bedingen.
Bauträgerobjekt - welcher Schallschutz wird geschuldet?
Das OLG Karlsruhe hat in seiner Entscheidung vom 11.4.2006, Az.: 17 U 225/04, deutlich gemacht, dass es entscheidend auf die getroffene Beschaffenheitsvereinbarung ankomme. Somit sind vor Beantwortung der Frage nach dem Schallschutz zunächst die Vertragsunterlagen zu prüfen. Hierbei ist abzustellen auf den vereinbarten Qualitätsstandard. Das Gericht stellt fest, dass eine Überdurchschnittlichkeit eines Objektes sich aus der Bautechnik, der Innengestaltung und der Lage des Objektes ergeben kann. Ist dies der Fall, dann wird in Bezug auf den Schallschutz die Stufe SSt.II geschuldet. Diese Schallschutzstufe sei bei einer Ausstattung mit Komfortansprüchen geschuldet.
Hauptunternehmer kann von seinem Subunternehmer nicht Mängelbeiseitigung bzw. deren Kosten verlangen, wenn er selbst nicht in Anspruch genommen wird.
Dieser Leitsatz entstamnt dem Grundsatz der Vorteilsausgleichung nach § 242 BGB. Wird der Hauptunternehmer wegen des Mangels nicht in Anspruch genommen, so hat er wegen des mangels auch keine Einbuße hinnehmen müssen. Der Grundsatz er Vorteilsausgleichung besagt, dass der Geschädigte nicht besser gestellt werden darf, als er ohne das schadenstiftende Ereignis stünde. Dabei sind allerdings nur solche Vorteile des Geschädigten zu beachten, die mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruches übereinstimmen. Diesem rechtlichen Ansatz liegt der Grundgedanke zugrunde, dass Schaden und Vorteil durch dasselbe Ereignis verursacht sein müssten. Bei einem Verhältnis AG – HU – SU ist nicht zwingend dasselbe Ereignis gegeben. Der BGH führt jedoch aus, dass in diesem Fall der SU in der Leistungskette nur ein Zwischenstation sei. Daher sei der Grundsatz der Vorteilsausgleichung auch im Verhältnis des Hauptunternehmers zum Subunternehmer anwendbar( BGH BauR07, 1564).
Erstattung der Kosten eines Privatgutachters
In seinem Beschluss vom 25.01.07, VII ZB 74/06 hat der BGH noch einmal deutlich gemacht, dass Kosten eines Privatgutachters zu den erstattungsfähigen Kosten Nach § 91 ZPO gehören können. Dies ist dann der Fall, wenn diese Kosten zur entsprechenden Rechtsverteidigung oder Rechtsverfolgung notwendig waren.
Daraus ergibt sich zwingend, dass stets darauf zu achten und zu prüfen ist, dass das Gutachten für die Rechtsverfolgung notwendig ist. Nur dann kann eine entsprechende Kostenerstattung geltend gemacht werden. Im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO wird dabei auch die Höhe der Kosten geprüft. Maßstab hierfür ist das JVEG. Vergütungssätze, die das JVEG überschreiten werden somit grundsätzlich nicht erstattet. Bei der Auftragserteilung eines Gutachtens ist somit neben der Notwendigkeit für die Rechtsverfolgung ebenso die Übereinstimmung der Höhe der Vergütung mit dem JVEG zu prüfen.
§ 278 Absatz 2 ZPO – von Gerichten verkannt!
Jenseits der Regelung des § 15 a EGZPO ist als zweiter gerichtlicher Baustein der Güteverhandlung § 278 Absatz 2 bis Absatz 5 ZPO vom Gesetzgeber eingeführt worden. Der Inhalt und die Zielrichtung dieser Regelung werden entweder nicht erkannt oder aber mit der Grundeinstellung zur Kenntnis genommen, dass es sich ohnehin nur um die gesetzliche Regelung des häufig von Gerichten geübten Verfahrens der vergleichsweisen Beendigung des Prozesses handelt.
Angesichts der Diskussion über die gerichtsnahe Mediation bzw. Mediationsverfahren durch Richter und der Änderung der VOB/B in § 18 Ziffer 3 scheint § 278 ZPO wohl auch keine andere Bedeutung zu haben?!?
Eine solche Frage bzw. die eingangs getroffene Feststellung scheinen ihre Ursache darin zu haben, dass man sich nicht ausreichend mit dem Gesetzestext auseinandergesetzt hat. Es heißt nicht umsonst „ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung“.
§ 278 Absatz 2 ZPO enthält sozusagen Regieanweisungen, wie das angerufene Gericht die Güteverhandlung durchführen sollte. Es geht danach nämlich nicht um die Beendigung des Prozesses durch Vergleich, sondern um die Streitbeilegung mit allen damit verbundenen Lösungsmöglichkeiten oder aber um die einvernehmliche Beschränkung des Streitstoffes.
Werden die letzten Sätze zu häufig von den angerufenen Gerichten überlesen?
§ 278 Absatz 2 ZPO führt aus, dass das Gericht unter freier Würdigung aller Umstände und gegebenenfalls bei Befragung der Parteien den Sach- und Streitstand zu erörtern hat. Dies muss als Justitia geschehen, d.h. mit Augebinde und der entsprechenden Waage. Kommentare geben Hinweise, wie die Güteverhandlung geführt werden könnte. Sie weisen sogar darauf hin, dass es für eine entsprechende Verhandlung gegebenenfalls auch notwendig sein könnte, die Atmosphäre zu verändern und die Güteverhandlung im Richterzimmer oder an einem anderen Ort im Gericht zu führen.
Die Skizzierung macht deutlich, welche Möglichkeiten den Richtern durch § 278 ZPO eröffnet werden, als Justitia Streitbeilegung zu betreiben. Natürlich bedingt dies eine umfangreiche und detaillierte Vorbereitung des Sachstandes, andererseits könnte gerade dadurch die Prozeßdauer erheblich verkürzt werden.
Scheuen sich Richter § 278 ZPO entsprechend seinem Regelungsinhalt anzuwenden oder haben sie vor allem Scheu vor dieser anderen Art der Herangehensweise an den Sach- und Streitstand? Könnte es mit der Richterfortbildung in Zusammenhang stehen?
Wie bei dem Film „Nr. 5“ muss man auch hier sagen „§ 278 ZPO lebt, wenden sie diese Vorschrift entsprechend ihrem Regelungsinhalt an und verkürzen sie damit die Prozeßdauer!“
Das sogenannte Inhousegeschäft – keine Ausschreibungspflicht
Unter dem 19.04.07 hat der EuGH.,C-295/05, festgestellt, dass auch dann ein sogenanntes Inhousegeschäft vorliegen kann , wenn vom öffentlichen Auftraggeber eine private Gesellschaft mit im Allgemeininteresse liegenden Aufgaben betraut wird.
Dies muss überraschen, da die Tätigkeit einer privaten Gesellschaft ein klares Indiz dafür war, dass kein Inhousegeschäft vorliegt.
Mit dieser Entscheidung kann auch die Weitergabe an private Gesellschaften ein Inhousgeschäft sein mit der Folge, dass diese Weitergabe nicht ausschreibungspflichtig ist, wenn:
- Unentgeltlichkeit gegeben ist
- oder im Hinblick auf die Ausführung eines von den zuständigen Behörden erteilten Auftrages noch im Hinblick auf die für ihre Leistungen geltenden Gebühren irgendein Spielraum besteht
- die öffentliche Stelle über das private Unternehmen eine ähnliche Kontrolle ausübt wie über ihre eigenen Dienststellen
- diese private Gesellschaft im Wesentlichen für die öffentliche Hand arbeitet
- die öffentliche Hand Anteile an der privaten Gesellschaft hat.
Die finanziellen Folgen des neuen WEG-Rechtes
Die Stärkung der Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft vor den Sondereigentümern ist nicht nur durch die Rechtsprechung , sondern auch durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes erfolgt.
Wohnungseigentumssachen sind seit dem 01.07.07 nicht mehr dem Verfahren über die freie Gerichtsbarkeit zugeordnet, sondern sind jetzt normale Zivilsachen. Es wird in Zukunft von Kläger und Beklagtem gesprochen.
Der Verfahrensablauf orientiert sich seit diesem Datum nach der ZPO. Dies hat zur Folge, dass von Anfang an umfänglichst vorzutragen ist, weil ansonsten der Verspätungseinwand droht. Während vorher der Amtsermittlungsgrundsatz galt, gilt nun die Parteimaxime.
Besonders bedeutungsvoll ist auch die Kostenfolge. Es gilt nicht mehr der Grundsatz, dass jeder Partei die außergerichtlichen Kosten selbst trägt. Wer unterliegt, trägt jetzt die Kosten.
Auch die Prozesskosten ändern sich. Vorher wurden die Kosten nach der Kostenordnung erhoben, nunmehr gilt das GKG.
Wohnungseigentumssachen werden somit für die Beteiligten teurer. Es ist daher allen Beteiligten nur zu empfehlen, sehr sorgfältig zu prüfen, ob es der richtige Weg ist, das Gericht anzurufen.
§ 4 Ziffer 7 VOB/B - eine Falle?
Die Vorschrift ist unter dem Stichwort bekannt: Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung.
Gerade im Tagesgeschäft wird häufig von Auftraggebern der Fehler gemacht, dass sie dem Auftragnehmer nach Verstreichen mitteilen, dass die Mängelbeseitigung durch ihn nunmehr abgelehnt würde und man zu seinen Lasten ein Drittunternehmen beauftragen würde.
Ein Blick in den Text der VOB/B hätte diesen Fehler verhindert!
§ 4 Ziffer 7 VOB/B bezieht sich auf die Zeit bis zur Abnahme. Die in dieser Regelung angesprochene Ablehnungsandrohung bezieht sich auf die Kündigung des Gesamtvertrages. Somit kann die oben geschilderte Verhaltensweise des Auftraggebers höchst negative Folgen für ihn haben. Er hat dann nämlich voraussichtlich eine Kündigung nach § 649 BGB ausgesprochen mit der Folge, dass er die Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen an die Auftragnehmer bezahlen muss.
Nach der durchgeführten Abnahme ist es erst möglich für den einzelnen Mangel nach entsprechender Fristsetzung und Vorliegen der anderen Voraussetzungen ein Drittunternehmen zu Lasten des eigentlichen Auftragnehmers mit der Mangelbeseitigung zu beauftragen.
26.06.07
Dr. W. Grieger
Die Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde gestärkt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist diejenige, die Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend machen kann. Sie ist nach der Rechtsprechung des BGH ein teilrechtsfähiger Verband. Wenn sie Gewährleistungsansprüche geltend macht, so geschieht dies in gesetzlicher Prozeßstandschaft, soweit Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Sie ist allein zuständig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dies beschlossen hat. Hat sie auch beschlossen, dass die Verwaltung die Mängel am Sondereigentum geltend macht, handelt es sich um einen Fall der gewillkürten Prozeßstandschaft.
Dieser Beschluss des BGH vom 12.04.07, VII ZR 236/05 m.w.N., hat weitereichende Konsequenzen. Es muss jeweils die Aktiv- und Passivlegitimation geprüft werden. Des weiteren erhält der prozessbevollmächtigte Rechtsanwalt nur einmal die gesetzliche Gebühr.
Die Betriebssicherheitsverordnung, BSV, ist seit dem 01.03.2003 gültig. Sie tritt an die Stelle der Unfallverhütungsvorschriften und vieler weiterer Vorschriften, die auf dem Gebiet des Arbeitsschutzes erlassen worden sind.
Die Betriebssicherheitsverordnung bezieht sich sowohl auf den Arbeitsplatz als auch auf die Maschinen und Geräte am Arbeitsplatz sowie auf die Umgebung des Arbeitsplatzes.
Die Besonderheit der BSV liegt vor allem darin, dass die Art und Weise der Überwachung, die Frage der Regelmäßigkeit der Überwachung und die Dokumentation der Überwachung im Aufgabenbereich des Inhabers des Betriebs der Anlage selbst liegt.
Damit nimmt die BSV sowohl Einfluss auf die Planung als auch auf die Ausführung.
